Kini, pasar properti memasuki babak baru yang dicirikan ketika kualitas menjadi faktor yang lebih menentukan dibandingkan kuantitas. Di hampir seluruh sektor, persaingan tidak lagi hanya ditentukan oleh ekspansi maupun harga tetapi juga oleh kualitas aset, efisiensi operasional, pengalaman pengguna, serta kemampuan memenuhi tuntutan penerapan prinsip Environmental, Social, and Governance (ESG).
Sektor perhotelan misalnya, pasar hotel Jakarta terus bergerak menuju pemulihan sepanjang kuartal kedua 2026, meskipun kinerjanya masih berada di bawah periode yang sama tahun lalu karena permintaan dari segmen pemerintah belum sepenuhnya pulih.
Merespons kondisi tersebut, operator hotel semakin aktif mengurangi ketergantungan pada bisnis Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions (MICE) pemerintah dengan memperluas pasar ke segmen perjalanan bisnis, Free Independent Travellers (FIT), family staycation, acara pernikahan, acara sosial, hingga berbagai aktivitas berbasis pengalaman (experience-led activities).
Menurut Ferry Salanto, Head of Research Department Colliers Indonesia, perubahan ini mencerminkan transformasi yang lebih mendasar dalam industri perhotelan. Keberhasilan bisnis tidak lagi hanya ditentukan oleh tingkat okupansi tetapi semakin bergantung pada kemampuan hotel menciptakan sumber pendapatan yang lebih beragam.
“Di tengah tekanan terhadap Average Occupancy Rate (AOR), Average Room Rate (ARR) justru menunjukkan ketahanan yang lebih baik karena operator semakin disiplin dalam mengelola pendapatan dan berfokus pada segmen tamu bernilai tinggi,” ujarnya.
Ke depan, lanjut Ferry, operator hotel tidak dapat hanya mengandalkan pulihnya permintaan dari sektor pemerintah. Upaya memperluas basis pelanggan dan mendiversifikasi sumber pendapatan perlu terus dilakukan. Pengembangan produk berbasis pengalaman, program yang menyasar keluarga, penyelenggaraan berbagai acara sosial, hingga kerja sama strategis dengan destinasi wisata maupun penyelenggara acara dapat menjadi sumber permintaan baru di luar penjualan kamar.
Pada saat yang sama, strategi pengelolaan pendapatan (revenue management) yang efektif serta segmentasi pasar yang tepat akan tetap menjadi kunci untuk menjaga keseimbangan antara pertumbuhan okupansi dan optimalisasi tarif di tengah persaingan industri yang semakin ketat.
Sementara itu pasar hotel Bali mulai memasuki fase pertumbuhan yang lebih selektif dan semakin berorientasi pada penciptaan nilai. Meskipun pemulihan perjalanan internasional terus berlangsung dan jumlah kunjungan wisatawan diperkirakan meningkat pada semester kedua 2026, pertumbuhan permintaan diperkirakan tidak akan merata.
“Kondisi tersebut dipengaruhi oleh berbagai faktor, mulai dari ketidakpastian geopolitik global, kenaikan biaya perjalanan domestik, hingga meningkatnya persaingan dari destinasi wisata regional seperti Thailand, Vietnam, Jepang, dan Korea Selatan,” bebernya.
Di sisi lain, pengembangan hotel mewah yang terus berlanjut menunjukkan bahwa investor masih memiliki keyakinan kuat terhadap fundamental pariwisata Bali, khususnya kemampuannya menarik wisatawan internasional dengan tingkat belanja yang lebih tinggi.
Dalam kondisi pasar seperti ini, keberhasilan hotel tidak lagi hanya ditentukan oleh kemampuan meningkatkan jumlah wisatawan tetapi juga oleh ketepatan dalam memilih segmen pasar yang mampu menopang tingkat hunian, tarif kamar, dan profitabilitas.
Hotel yang mampu menghadirkan pengalaman yang autentik, konsep wellness, fasilitas yang ramah keluarga, serta layanan yang lebih personal diperkirakan akan memiliki keunggulan kompetitif di tengah persaingan yang semakin intensif.
Ke depan, pelaku industri perhotelan perlu mengalihkan fokus dari persaingan berbasis okupansi atau perang tarif menuju penguatan posisi pasar dan peningkatan nilai yang diterima tamu.
Diversifikasi segmen pasar, pengembangan sumber pendapatan di luar penjualan kamar, penciptaan produk berbasis pengalaman, serta pemanfaatan kekayaan budaya dan alam Bali akan menjadi strategi yang semakin penting.
“Di tengah persaingan yang semakin ketat, hotel yang mampu menghadirkan pengalaman yang benar-benar berbeda sekaligus tetap lincah beradaptasi terhadap perubahan pasar diperkirakan akan menikmati daya tawar harga yang lebih kuat, loyalitas tamu yang lebih tinggi, serta kinerja jangka panjang yang lebih berkelanjutan,” pungkas Ferry.