Hotel di Jakarta dan Bali tengah mengalami perubahan struktural dengan memperluas sumber pendapatan, menyasar tamu dengan tingkat pengeluaran lebih tinggi, serta fokus pada profitabilitas jangka panjang di tengah perubahan pola permintaan yang hingga saat ini masih terus terjadi.
Dengan kata lain, sektor perhotelan Indonesia tengah memasuki fase pertumbuhan baru di mana keberhasilan semakin ditentukan oleh kualitas pendapatan, bukan lagi semata-mata jumlah pengunjung. Namun meskipun Jakarta dan Bali menghadapi dinamika pasar yang berbeda, keduanya bergerak menuju tujuan yang sama yaitu meningkatkan kualitas pendapatan.
Pasar perhotelan tidak lagi hanya bersaing dengan mengejar okupansi tetapi juga berupaya menarik tamu yang memberikan kontribusi pendapatan lebih besar melalui tingkat belanja, pengalaman menginap, dan loyalitas.
Apa yang terjadi di sektor hotel Jakarta? Melemahnya permintaan dari sektor pemerintah mendorong hotel mencari model bisnis baru. Selama bertahun-tahun, hotel di Jakarta sangat bergantung pada rapat, konferensi, dan berbagai acara resmi pemerintah.
Kondisi tersebut berdampak langsung pada kebijakan efisiensi fiskal yang telah mengurangi permintaan sehingga mendorong operator hotel memperluas sumber permintaan ke segmen perjalanan korporasi, staycation, wisata keluarga, pernikahan, berbagai kegiatan sosial, serta konsep layanan berbasis pengalaman.
Beberapa poin utama untuk sektor perhotelan di Jakarta yaitu permintaan MICE (Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions) dari sektor pemerintah masih berada di bawah tingkat historis. Hotel semakin aktif menyasar pelaku perjalanan korporasi dan FIT (Free Independent Travelers).
Kemudian staycation menjadi salah satu pendorong utama permintaan domestik hingga pernikahan dan kegiatan sosial menjadi sumber pendapatan alternatif. Pada poin ini hotel telah berkembang menjadi destinasi gaya hidup dan bukan lagi sekadar tempat menginap.
Hotel di Jakarta tidak lagi menunggu pulihnya permintaan dari sektor pemerintah tapi sebaliknya kini membangun sumber pendapatan yang lebih beragam dan lebih tangguh. Dengan memperluas pasar ke segmen perjalanan korporasi, staycation, pernikahan, dan berbagai kegiatan sosial, industri perhotelan Jakarta semakin mampu mengurangi ketergantungannya pada satu sumber permintaan saja.
Kondisi ini memberikan sinyal positif terkait sumber permintaan yang semakin beragam, segmen perjalanan korporasi tetap menjadi kontributor utama, permintaan staycation terus meningkat, dan berbagai acara pernikahan maupun aktivitas gaya hidup menjadi penopang pertumbuhan pendapatan hotel.
Di sisi lain, terbatasnya pasokan baru justru membantu menjaga stabilitas pasar yang berdampak juga pada tarif kamar rata-rata (ARR) tetap terjaga meskipun tingkat okupansi masih menghadapi tekanan.
Salah satu perkembangan positif di pasar hotel Jakarta adalah terbentuknya struktur permintaan yang semakin seimbang. Meskipun permintaan dari sektor pemerintah menurun, peningkatan permintaan dari sektor swasta, wisata keluarga, pernikahan, berbagai kegiatan gaya hidup, dan staycation membantu hotel mengurangi ketergantungan pada satu segmen pasar saja.
Apa yang terjadi di sektor hotel Bali? Pariwisata terus bertumbuh tetapi wisatawan menjadi semakin selektif. Perkembangan kebijakan terbaru di Bali juga mencerminkan dorongan menuju investasi yang lebih berkualitas dan berkelanjutan. Fokus industri bergeser pada penciptaan nilai, kualitas destinasi, dan keberlanjutan jangka panjang.
Berbeda dengan Jakarta, tantangan utama hotel Bali bukan lagi memulihkan permintaan melainkan mengoptimalkan nilai ekonomi yang dihasilkan sektor pariwisata. Karena itu, hotel semakin menyasar wisatawan dengan daya belanja lebih tinggi, bukan sekadar mengejar peningkatan jumlah pengunjung.
Hal ini menghasilkan beberapa poin utama yaitu kedatangan wisatawan internasional terus menopang permintaan hotel dengan hotel mewah mendominasi pasokan baru. Selain itu pertumbuhan semakin ditopang oleh segmen premium, wellness atau pengalaman budaya dan layanan yang dipersonalisasi semakin penting.
Hotel bersaing melalui kualitas pengalaman bukan sekadar jumlah kamar. Fase pertumbuhan Bali berikutnya akan ditentukan oleh nilai yang dihasilkan setiap tamu, bukan oleh banyaknya wisatawan. Hotel yang mampu menghadirkan pengalaman berbeda dan menarik tamu dengan potensi belanja lebih tinggi akan lebih siap menjaga kinerja jangka panjang.
Situasi ini memberikan sinyal positif terkait kepercayaan investor terhadap segmen hotel mewah tetap tinggi maupun arah kebijakan semakin mendukung investasi pariwisata yang berfokus pada kualitas. Hingga tahun 2029, diperkirakan akan hadir sekitar 1.700 kamar baru yang sebagian besar berasal dari proyek hotel bintang lima.
Situasi lainnya juga yaitu pariwisata internasional tetap menunjukkan ketahanan yang kuat dengan durasi menginap yang lebih lama mendorong peningkatan belanja wisatawan. Kalangan wisatawan premium memberikan tingkat profitabilitas yang lebih tinggi bagi hotel dengan tarif kamar hotel tetap terjaga meskipun pasar menghadapi berbagai tantangan.
Bali terus mendapat kepercayaan tinggi dari para investor, terutama pada segmen hotel mewah. Pengembangan hotel di masa mendatang juga masih didominasi oleh proyek-proyek bintang lima yang mencerminkan keyakinan investor terhadap kemampuan Bali dalam menarik wisatawan internasional dengan daya belanja lebih tinggi yang mencari layanan wellness, gaya hidup, dan pengalaman berwisata yang lebih berkualitas.
Pergeseran menuju investasi pariwisata yang lebih selektif diperkirakan akan semakin memperkuat posisi Bali sebagai destinasi premium yang mengedepankan kualitas pengalaman, penciptaan nilai, serta keberlanjutan jangka panjang.
Oleh: Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia