Ada banyak hal yang harus diperhatikan saat membeli rumah. Sebelum membahas hal yang teknis, simak dulu Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang diterbitkan Bank Indonesia (BI): penjualan rumah di pasar primer atau rumah baru selama periode triwulan pertama tahun 2026 merosot baik untuk periode tahunan (yoy) maupun triwulanan (qtq).
Bila dirinci, kemerosotan untuk periode tahunan terutama dipengaruhi oleh penjualan rumah tipe kecil yang terkontraksi bahkan minus cukup dalam. Sementara secara triwulanan penurunan yang terjadi terutama dipicu oleh penjualan rumah tipe besar yang juga terkontraksi cukup dalam.
Kondisi ini juga berdampak pada tren pertumbuhan harga rumah yang cenderung stagnan. SHPR BI juga menyebut, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada periode yang sama tercatat sebesar 110,60 poin, hanya tumbuh 0,62 persen secara tahunan. Indeks ini kian menurun dibandingkan periode tahunan yang sebesar 0,83 persen.
Riset dari Colliers Indonesia mengemukakan hal yang kurang lebih sama. Rumah tipe kecil dan menengah yang masih menunjukkan pertumbuhan tipis sekitar 0,3-0,5 persen untuk periode kuartalan (tergantung wilayah). Kenaikkan yang relatif tinggi umumnya di lokasi-lokasi yang terhubung dengan akses tol baru atau kereta seperti di Jawa Barat atau Jawa Tengah yang didorong oleh proyek jalan tol.
Membaca situasi ini tentu ada banyak hal yang bisa dicermati khususnya saat kita memiliki niat membeli rumah baik untuk digunakan maupun investasi. Rumah ataupun produk properti lainnya, kendati berada di lokasi yang sama namun dari sisi harga bisa berbeda. Perbedaan tipis sekalipun secara nilai akan terasa besar karena harga yang relatif tinggi.
Bayangkan seperti ini, seseorang bisa membayar lebih atau overpay hingga Rp500 juta saat membeli rumah karena tidak memahami apakah harga yang ditawarkan masih berada dalam batas kewajaran pasar dan itu ironisnya baru tersadar setelah uang muka dibayarkan, dan transaksi terjadi. Begitu banyak konsumen yang membayar dengan harga lebih tinggi karena tidak memiliki pemahaman maupun cara mengecek kewajaran harga produk yang dibelinya.
“Seseorang membeli rumah seharga Rp4,2 miliar dan beberapa bulan kemudian terdapat properti dengan karakteristik serupa di kawasan yang sama dipasarkan di kisaran Rp3,6 miliar. Artinya ada indikasi overpay hingga Rp600 juta yang membuat pembelian rumah kita dapat menjadi keputusan finansial yang buruk,” ujar Ni Luh Asti Widyahari, Property Valuer & Advisor.
Ni Luh Asti Widyahari merupakan penilai dan penasihat properti dengan keahlian dan experience yang luas dalam hal penilaian maupun konsultasi properti. Ia adalah seorang Penilai Publik yang mendapat lisensi dari Menteri Keuangan dan juga pendiri dari Penilaian.id serta CekNilai.id yang aktif sebagai pembicara di berbagai konferensi internasional khususnya untuk mengampanyekan profesi penilai properti dan pengembangan yang profesional.
Kembali ke soal overpay pembelian rumah. Sialnya, dana lebih yang sudah dibayarkan itu tidak bisa kembali karena kita sudah membayar uang muka (DP) dan cicilan sudah berjalan. Singkatnya, keputusan sudah diambil dan saat mengetahui itu overpay hanya membuat kita sakit hati.
Tapi yang lebih menyakitkan yaitu, banyak orang tidak sadar kalau transaksi yang telah dilakukan itu kemahalan dan semuanya sudah terlambat. Pertanyaan yang mengemuka adalah, kenapa banyak orang salah menilai harga rumah? Apakah kita benar-benar tidak mengetahui kondisi maupun harga pasaran hingga bisa mendapatkan harga terbaik?
Selama ini orang membeli produk properti hanya berdasarkan perasaan (feeling), melihat lokasi, desain rumah, fasilitas, kemudahan aksesibilitas, atau lainnya. Padahal nilai properti itu harus dianalisis dengan metode yang tepat. Tanpa itu maka kita membeli berdasarkan asumsi dan bukan data. Asumsi yang berakibat transaksi overpay ataupun kesalahan finansial lainnya.
Nah, jelas Asti, cara sederhana supaya kita tidak membeli rumah terlalu mahal harus dilakukan dengan pendekatan yang berbeda. Dalam konteks inilah profesi Penilai dibutuhkan karena bisa memberikan advice melalui pendekatan praktis yang diadaptasi dari dunia penilai properti profesional.
Asti telah merangkumnya dalam sebuah buku yang dibuat praktis dan aplikatif. Dengan pengetahuan ini kita bisa mengetahui cara cepat cek harga rumah, menentukan kisaran nilai wajar sebuah properti, mengetahui bagaimana harus negosiasi, tahu kapan harus mundur, hingga akhirnya bisa mengambil keputusan yang tepat dengan percaya diri.
“Keputusan membeli rumah adalah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup dan untuk itu perlu banyak pertimbangan supaya keputusan yang diambil tidak salah. Tentunya kita butuh alat berupa data maupun informasi yang tepat supaya keputusan yang kita buat tepat,” tandasnya.