Lokasi, lokasi, lokasi merupakan jargon yang kerap didengar di industri properti. Jargon ini untuk menunjukkan betapa pentingya faktor lokasi di mana proyek properti dikembangkan. Begitu pentingnya lokasi di bisnis ini hingga disebut tiga kali. Karena lokasi yang baik akan menentukan nilai sebuah properti.
Namun faktor lokasi ini tetap harus dibedah khususnya dari sisi ilmu penilaian properti atau property valuation. Kalau bicara tentang permintaan dan penawaran, secara ekonomi pasokan tanah bersifat tetap alias terbatas atau disebut tidak elastis sempurna. Artinya, kita tidak bisa “menciptakan” tanah baru di lokasi yang strategis dan itu yang membuat kenapa harga tanah (properti) selalu naik.
Ketika ada banyak permintaan tanah di suatu area namun pasokannya tetap, maka secara otomatis harganya akan meningkat. Inilah prinsip dasar supply and demand yang membuat lokasi premium menjadi selalu bernilai tinggi.
Maka jargon lokasi, lokasi, lokasi yang disebut hingga tiga kali, dari sisi penilaian ada tiga elemen yang menentukan bagaimana kualitas dari sebuah lokasi. Lokasi sama dengan aksesibilitas atau seberapa mudah properti tersebut dicapai dari jalur transportasi, pusat kegiatan, atau tempat kerja.
Lokasi juga sama dengan komplementaritas (agregasi) atau keuntungan yang didapat karena berdekatan dengan bisnis lain. Contohnya, ruko di dekat area perkantoran akan bernilai tinggi karena mendapatkan aliran pembeli dari karyawan kantor yang bekerja di area tersebut.
Lokasi artinya sama dengan intensita penggunaan. Di pusat kota atau central business district (CBD), tanah sangat mahal sehingga untuk mendapatkan kompensasai pendapatan atau mengoptimalkann pendapatan, dibangunlah gedung tinggi untuk membagi biaya tanah ke lebih banyak ruang maupun lantai.
Di sisi lain, lokasi juga tergantung sektor dan itu beda pemicu nilainya. Sebagai penilai atau pemilik properti, kita harus memahami bahwa tiap jenis properti memiliki “nyawa” yang berbeda pada lokasinya atau tergantung juga dengan pasar lokalnya.
Misalnya ritel berupa toko atau mal, traffic utamanya adalah footfall atau arus pejalan kaki. Toko di sudut jalan (hook) biasanya lebih mahal karena memiliki paparan visual dari dua sisi. Perkantoran sangat bergantung pada klaster bisnis dan akses transportasi masal seperti KRL, MRT, atau Busway agar mudah menarik talenta pekerja.
Untuk sektor industri dan logistik bukan semata soal keramaian tapi soal akses kendaraan berat dan kedekatan dengan jalan tol. Sementara kawasan residensial nilainya dipicu oleh kenyamanan, keamanan, fasilitas, kualitas sekolah di sekitar, atau jauh dari risiko banjir.
Maka dari itu kenali center of gravity. Dalam menilai tanah, ingatlah bahwa nilai properti cenderung menurun seiring bertambahnya jarak dari pusat kegiatan atau center of gravity. Untuk properti ritel, bisa menggunakan teknik zoning atau seperti metode Halving Back untuk memahami mengapa area depan toko jauh lebih berharga daripada area belakang.
Oleh karena itu, memahami lokasi bukan hanya tentang melihat alamat melainkan menganalisis bagaimana manusia beraktivitas di sekitar properti tersebut. Baik seorang investor awam atau penilai yang baru memulai karier, selalu perhatikan bagaimana aksesibilitas dan lingkungan sekitar membentuk potensi pendapatan sebuah properti.
Oleh:
Ni Luh Asti Widyahari, Property Valuer & Advisor (Penilai.id)