Untuk mengubah legalitas atau status hukum tanah dari Hak Guna Bangunan (HGB) ke Sertifikat Hak Milik (SHM) sangat mungkin dilakukan dengan beberapa syarat. Sebelum mengulas syaratnya, ada baiknya kita pahami dulu apa perbedaan kedua status legalitas tanah ini.
HGB adalah hak pemilik untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau pihak lain yang umumnya berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang. Status HGB cocok untuk rumah, apartemen, maupun propserti komersial lainnya namun haknya terbatas hanya pada bangunan dan bukan tanahnya.
Sementara SHM merupakan status kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan yang tidak memiliki batas waktu, bisa diwariskan, dan bisa dijual kapan saja. Status SHM memiliki kendali penuh atas asetnya, makanya banyak pihak yang ingin mengubah HGB menjadi SHM.
Tahapan untuk mengubah kedua status tanah ini bisa disimak dengan aturan dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Prosesnya juga tidak perlu menunggu masa berlaku HGB habis. Tanah dengan status HGB bisa menjadi SHM jika digunakan sebagai rumah tinggal.
Syaratnya, pemohon adalah warga negara Indonesia (WNI), tidak dalam sengketa, dan sesuai dengan aturan tata ruang. Jika semua syarat tersebut terpenuhi kita bisa langsung mengajukan perubahan kapan saja.
Langkah pertama dengan mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi properti dan proses pengajuan akan dimulai dari bagian administrasi. Isi formulir permohonan dengan data yang lengkap dan benar, lalu tanda tangan di atas meterai. Bayar biaya administrasi mulai dari Rp50.000 untuk luas tanah tertentu. Petugas akan melakukan pengecekan dokumen dan data. Untuk proses ini biasanya memakan waktu sekitar lima hari kerja.
Sebelum mengurus pengubahan HGB ke SHM, beberapa dokumen penting harus disiapkan. Syaratnya akan dibedakan berdasarkan luas tanah dengan melampirkan fotokopi KTP, KK, surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT) PBB, persetujuan bangunan gedung (PBG), sertifikat HGB asli.
Kemudian buat surat permohonan dengan melampirkan surat keterangan lurah atau desa dan pernyataan kepemilikan tanah. Jika luas tanah lebih dari 600 m2, diperlukan tambahan dokumen berupa constatering report atau laporan konstatering dari BPN.
Untuk biayanya ada beberapa komponen tergantung pada luas tanah dan nilai properti. Biaya pendaftaran dengan luas maksimal 600 m2 biayanya mulai Rp50.000 per sertifikat. Biaya ini dibayarkan saat mengajukan permohonan di kantor BPN sebagai biaya administrasi awal.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) menjadi komponen biaya terbesar yang dihitung berdasarkan nilai tanah atau properti. Rumusnya 5% x (NPOP-NPOPTKP). NPOP yaitu nilai perolehan objek pajak dan NPOPTKP nilai tidak kena pajak (ditentukan daerah).
Biaya pengukuran tanah berlaku untuk luas lebih dari 600 m2. Pengukuran dilakukan oleh petugas BPN untuk memastikan data tanah sesuai. Rumusnya (Luas Tanah/500 x 120.000)+100.000. Biaya konstatering report berlaku untuk tanah lebih dari 600 m2. Konstatering report adalah proses pencocokan data fisik dan yuridis tanah. Rumusnya (Luas Tanah/500×20.000+350.000)/2
Ubah HGB ke SHM juga bisa dilakukan melalui notaris jika tidak sempat mengurus sendiri. Cara ini lebih praktis, tetapi membutuhkan biaya tambahan. Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membantu seluruh proses administrasi hingga selesai sehingga kita tinggal menyiapkan dokumen yang dibutuhkan.
Biaya jasa notaris progresif dengan persentase maksimal 2,5 persen (turun progresif hingga maksimal 1 persen) dari nilai transaksi. Besarnya bisa berbeda tergantung pada wilayah dan kompleksitas kasus. Misalnya, biaya 2,5 persen untuk transaksi hingga Rp100 juta sedangkan 1,5 persen untuk transaksi senilai Rp200 juta.