Kinerja bisnis properti khususnya segmen perkantoran (office) di Jakarta terus menunjukkan tanda-tanda perkembangan yang semakin baik. Kendati dari tingkat penyerapan belum sepenuhnya pulih akibat terbatasnya jumlah proyek baru yang telah selesai, hal itu secara bertahap telah mengurangi ruang kosong.
Dari sisi ketersediaan, kemampuan untuk berinvestasi dalam peningkatan dan pemeliharaan gedung berkualitas tinggi tetap menjadi faktor kunci untuk menarik penyewa terutama karena Jakarta kian menarik bagi perusahaan multinasional. Sertifikasi bangunan hijau juga diperkirakan akan semakin populer sebagai pembeda kompetitif.
Selain itu jaringan transportasi publik cepat perkotaan yang terus berkembang diperkirakan akan mendorong pusat bisnis yang lebih besar dan meningkatkan permintaan ruang kantor. Gedung-gedung dengan aksesibilitas yang kuat dan didukung oleh beragam pilihan transportasi umum akan semakin diminati oleh penyewa lokal maupun internasional.
Meskipun pasar masih berorientasi pada penyewa, para pemilik properti yang berwawasan ke depan terus mengadopsi strategi inovatif untuk memaksimalkan keuntungan. Meskipun ada tantangan terkait renovasi gedung, permintaan perkantoran diperkirakan akan meningkat secara bertahap yang memosisikan Jakarta untuk proyeksi yang lebih kuat di tahun-tahun mendatang, terutama mengingat terbatasnya pasokan.
Pertumbuhan permintaan diperkirakan akan tetap stabil hingga akhir tahun 2025 dengan tingkat ekspansi yang hanya moderat dibandingkan dengan tahun 2024. Secara keseluruhan, permintaan kumulatif diperkirakan akan tumbuh hampir 2 persen per tahun selama tahun 2025 hingga 2028.
Tingkat pasokan diperkirakan akan mencatat sedikit pertumbuhan pada tahun 2025 dibandingkan tahun 2024 dengan total penambahan ruang sekitar 65.000-70.000 m2 per tahun dari tahun 2025-2028.
Bangunan premium dan grade A masih akan tetap menjadi penggerak utama pasar dengan range sewa diperkirakan meningkat sekitar 2 persen per tahun selama tahun 2025-2028. Tingkat kekosongan akan menurun kendati dalam jumlah yang moderat. Hal ini disebabkan oleh terbatasnya pasokan selama tahun 2025 hingga 2028.
Transaksi masih akan tetap lemah dan ini diperkirakan akan berlanjut hingga tahun 2026 yang diikuti oleh harga jual yang diperkirakan tumbuh sekitar 2 per per tahun selama tahun 2025 hingga 2028.
Seiring pemulihan secara bertahap, para pengembang masih akan fokus pada peluang pertumbuhan di masa depan untuk mengantisipasi permintaan perkantoran yang lebih kuat sebelum berkomitmen pada proyek-proyek baru. Perluasan jaringan Mass Rapid Transit (MRT) dan Light Rapid Transit (LRT) akan meningkatkan konektivitas secara signifikan dan mendukung permintaan jangka panjang.
Dalam jangka pendek, pasokan baru masih terbatas. Per kuartal ketiga 2025 stok perkantoran CBD kumulatif tetap stabil di sekitar 7,4 juta meter persegi tanpa ada penyelesaian. Sebaliknya, gedung perkantoran Menara Jakarta yang baru beroperasi menambah pangsa pasar Jakarta Pusat sehingga stok perkantoran di luar CBD menjadi 3,9 juta meter persegi.
Beberapa proyek masih dalam tahap pembangunan tetapi tanpa adanya proyek baru, pasokan Jakarta di masa mendatang, setidaknya hingga tahun 2028, akan sepenuhnya dibentuk oleh pembangunan yang sudah direncanakan.
Tren perampingan ruang kantor cenderung memudar seiring perusahaan berkomitmen untuk memperpanjang sewa. Efisiensi ruang kerja dan penyesuaian ukuran ruang tetap menjadi prioritas bagi sebagian besar penyewa.
Namun demikian, tren perampingan ruang kantor semakin jarang terjadi dengan sektor-sektor tertentu terutama teknologi, energi, dan jasa keuangan yang menunjukkan minat baru untuk mengamankan ruang kantor guna mendukung ekspansi. Pergeseran ini telah mendorong peningkatan rata-rata hunian yang stabil selama setahun terakhir.
Di CBD, tingkat okupansi mencapai sekitar 75 persen pada Q3 2025, naik sekitar 2 persen (yoy). Permintaan diperkirakan akan semakin menguat menjelang akhir tahun didukung oleh paket menarik dari pemilik gedung untuk gedung premium dan grade A dengan okupansi akan mencapai sekitar 76 persen pada tahun 2026.
Oleh:
Ferry Salanto
Head of Research Department Colliers Indonesia