Mekanisme pembiayaan sebuah proyek properti cukup kompleks terlebih bila yang dikembangkan sebuah kawasan besar. Mekanisme finansial yang diterapkan harus cermat karena umumnya pembiayaan sebuah proyek properti juga tidak tunggal, bisa dari dana sendiri hingga pinjaman perbankan.
Salah satu faktor finansial yang melingkupi pengembangan sebuah proyek properti yaitu interest during construction (IDC). Menurut Ni Luh Asti Widyahari, Property Valuer & Advisor (penilaian.id), IDC adalah bunga atas uang yang dipakai selama bangunan masih dibangun dan belum menghasilkan apan-apa.
“Untuk mudahnya seperti ini, kalau kita membangun hotel, bangunan berupa beton, bata, besi, maupun kaca sudah bisa kita lihat. Tapi selama 1-2 tahun masa konstruksinya ada satu hal yang terus berjalan kendati hotelnya belum buka, yaitu bunga atas dana yang digunakan untuk membangun, itulah IDC,” bebernya.
Jadi IDC atau bunga selama masa konstruksi adalah biaya atas pembiayaan atau financing cost yang timbul selama masa pembangunan dan sebelum properti yang dibangun itu dapat menghasilkan pendapatan atau terjual.
Kita masukan ke dalam contoh yang lebih nyata, misalnya pinjaman untuk pembangunan konstruksi sebuah hotel sebesar Rp100 miliar dengan waktu pembangunan dua tahun. Dengan bunga 10 persen per tahun maka selama dua tahun pembangunan dan hotel belum beroperasi tetap ada bunga berjalan. Total bunga itulah IDC, biaya karena uang “terkunci oleh waktu”.
Kemudian kalau melihat IDC dalam pendekatan biaya maka pengeluaran dibagi menjadi dua: direct cost (fisik) dan indirect cost (non-fisik). Direct cost antara lain bahan material, peralatan, hingga tenaga kerja sementara indirect cost terkait perizinan, konsultan, pajak-pajak, asuransi, dan IDC.
Dengan kata lain IDC termasuk carrying cost yang artinya biaya untuk menanggung investasi selama konstruksi. IDC menjadi penting karena waktu juga memiliki harga sehingga jika IDC tidak diperhitungkan akan membuat modal proyek terlihat lebih kecil dari kenyataan. Nilai properti juga berpotensi terlalu rendah (undervaluation).
Membangun properti baru berarti uang “terkunci” selama waktu tertentu yang membuat nilai properti harus mencerminkan biaya waktu tersebut. Maka bagaimana mempertimbangkan IDC dan perlu dilihat pengaruh pasar terhadap IDC?
“Jika pasar lesu dan properti lambat diserap bunga akan terus berjalan dan IDC membesar, ini yang membuat IDC sering tidak terlihat tapi dampaknya sangat nyata. Maka properti itu bukan hanya soal biaya fisik membangun tapi juga soal waktu, uang, dan risiko. Untuk membuat penilaian yang akurat harus memahami ketiganya karena properti bukan hanya beton dan baja,” pungkas Asti.