Sebagai instrumen kebendaan, penilaian pada produk properti bukan hanya angka yang muncul begitu saja tapi ia dibentuk oleh berbagai faktor yang saling berkaitan dan dinamis. Dengan memahami berbagai faktor ini bukan saja sangat penting bagi Penilai tetapi juga untuk masyarakat umum yang ingin mengambil keputusan cerdas dalam berinvestasi atau membeli properti.
Setidaknya ada empat faktor utama yang bisa memengaruhi nilai suatu properti dan harus kita pahami bersama:
Kebijakan-Regulasi
Peraturan pemerintah dan kebijakan tata ruang dapat meningkatkan atau menurunkan nilai properti secara signifikan. Misalnya perubahan rencana tata ruang wilayah (RTRW), ketika suatu kawasan yang sebelumnya adalah zona pertanian diubah menjadi zona komersial, nilai tanah di area tersebut akan melonjak drastis.
Kemudian pembangunan proyek infrastruktur seperti jalan tol atau stasiun kereta yang melewati suatu kawasan bisa meningkatkan nilai properti secara tiba-tiba. Insentif pajak yang diberikan pemerintah daerah bisa menarik investor dan mendongkrak nilai tanah. Sebaliknya, larangan mendirikan bangunan tinggi di suatu kawasan bisa menahan nilai kenaikan properti.
Kondisi Perekonomian
Kondisi perekonomian bisa sangat memengaruhi daya beli dan permintaan terhadap aset properti. Misalnya inflasi dan suku bunga yang tinggi bisa menurunkan daya beli terhadap produk hunian sehingga harga properti bisa stagnan atau bahkan turun.
Pertumbuhan ekonomi di daerah seperti kota-kota dengan pertumbuhan ekonomi yang pesat merupakan indikator tren kenaikan harga properti. Kemudian pasar tenaga kerja yang tinggi bisa berdampak pada nilai properti.
Situasi Sosial
Preferensi masyarakat, demografi, dan gaya hidup membentuk persepsi terhadap nilai suatu properti. Sebagai contohnya, hunian yang dekat dengan fasilitas umum seperti LRT dan MRT, properti yang berada di radius jalan kaki akan mengalami peningkatan nilai yang signifikan. Selain itu fasilitas seperti sekolah unggulan, rumah sakit, pusat komunitas, komersial, dan lainnya bisa membuat sebuah kawasan lebih diminati yang membuat nilai propertinya meningkat.
Kondisi Alam
Kondisi alam dan lingkungan sekitar juga turut membentuk nilai suatu properti. Misalnya topografi dan pemandangan, properti yang berada di dataran tinggi dengan view alam biasanya memiliki nilai lebih tinggi. Tapi risiko bencana seperti area rawan banjir, gempa bumi, akan memiliki nilai lebih rendah. Hal lainnya kualitas udara dan lingkungan. Area yang bersih, hijau, dan minim polusi lebih disukai dan memiliki nilai properti yang cenderung stabil naik.
Jadi produk properti tidak bisa hanya dilihat tanah dan bangunannya saja tapi harus dibaca konteks di sekelilingnya karena bisa berpengaruh besar dalam menentukan berapa nilai suatu aset. Memahami faktor-faktor ini juga membantu dalam mengambil keputusan yang lebih bijak saat membeli, menjual, maupun mengembangkan properti.
Oleh:
Ni Luh Asti Widyahari
Penilai & Advisor Properti