Pasar apartemen Jakarta tetap stabil dengan perubahan harga dan tingkat serapan yang relatif minimal meskipun dipengaruhi faktor musiman. Hal ini didukung oleh tingkat permintaan yang konsisten khususnya untuk unit siap huni (ready stock) serta berbagai insentif yang terus ditawarkan pengembang.
Harga penawaran rata-rata tercatat sebesar di Rp35,9 juta per meter persegi (m2) dan ini mencerminkan kenaikan tahunan kurang dari 1 persen. Kenaikan harga yang lebih signifikan terlihat di kawasan pusat bisnis (CBD) dan area di luar Jakarta Selatan.
Pergerakan ini didorong oleh meningkatnya permintaan serta hadirnya pasok baru. Sementara itu di daerah pinggiran, penyerahan unit yang akan datang mendorong aktivitas penjualan sehingga menghasilkan penyesuaian harga yang lebih kuat.
Sekitar 70 persen serapan unit berasal dari pembeli yang mencari unit siap huni. Tren ini menunjukkan preferensi terhadap inventaris yang telah selesai yang didorong oleh persepsi risiko yang lebih rendah serta keberlanjutan manfaat insentif PPN 100 persen. Meski demikian secara keseluruhan tingkat serapan tidak banyak berubah dibandingkan periode sebelumnya.
Dari sisi pasok, pertumbuhan diperkirakan mencapai 1,1 persen sepanjang 2025-2027, terutama ditopang oleh proyek-proyek baru di Jakarta Selatan. Kawasan ini diprediksi akan terus memimpin serah terima apartemen di masa mendatang.
Jakarta Barat juga tetap menjadi kontributor utama yang menempati posisi kedua dalam stok kumulatif unit apartemen. Posisinya diperkuat oleh ketersediaan lahan pengembangan yang luas dan harga tanah yang relatif terjangkau.
Sebaliknya, area Jakarta Timur-yang saat ini masih didominasi perumahan tapak dan kawasan industry-menunjukkan pergerakan minimal dalam pengembangan apartemen hingga tahun 2027.
Namun beberapa proyek baru diperkirakan akan terkonsentrasi di sekitar simpul Transit-Oriented Development (TOD) yang secara bertahap akan meningkatkan daya saing kawasan tersebut.
Pada tahap ini pengembang sebaiknya memprioritaskan penyelesaian proyek yang tepat waktu terutama untuk pembangunan yang dijadwalkan serah terima antara 2025 hingga 2027. Pengelolaan jadwal serah terima yang baik akan sangat penting guna menghindari tumpang tindih pengiriman unit dan memitigasi risiko kejenuhan pasar.
Dari sisi pembeli-baik untuk investasi maupun kebutuhan harian-disarankan untuk memantau pasar secara cermat agar memanfaatkan peluang yang muncul terutama dalam memperoleh unit dengan harga peluncuran yang lebih menarik.
Oleh:
Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia