Oleh: Muhammad Joni
Advokat, Managing Partner Joni & Tanamas Law, Ketua Umum Konsorsium Nasional Perumahan Rakyat (Kornas Pera), Sekjen Pengurus Pusat Ikatan Alumni Universitas Sumatera Utara (IKA USU)
Berita kepada kawan ini bukan lirik lagu, tetapi alibi pemihakan. Bukan cuma bekal “gizi” mengisi “perut” kognisi perjalanan mudik kembali ke rumah. Yang menebarkan kabar-kabar optimis pembuat senyum rakyat nelayan pesisir dan desa/ kampung nan gemahripah.
Presiden Prabowo Subianto menggebrak program tiga juta rumah, disambut publik dengan riang-gembira. Masing-masing satu juta rumah untuk kawasan kota, pesisir dan desa. Itu misi melampaui program satu juta rumah era presiden sebelumnya.
Mulai dengan menyapih pengasuhan perumahan rakyat dari Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), kini berdiri sendiri menjadi Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP). Beleid itu kabar baik yang ditunggu. Sebelum sing iki, asosisasi pengembang mengaku sulit kehilangan asuhan “ayah”.
Durasi lima bulan berjalan sudah, apa derap tegap program tiga juta rumah? Kabar baiknya, program tiga juta rumah kini diperkokoh menjadi Program Strategis Nasional (PSN), duhai kawan. Kementerian PKP yang telah disapih dari asuhan PUPR kudu fokus arah dan tidak goyah dalam asa menggurus “pekerjaan rumah” backlog, kawasan kumuh kota, dan rumah tidak layak huni yang tak sedikit beban masalah.
Jangan kendor kawan, masih ada tenaga kuasa negara bernama konstitusi UUD 1945 yang menjamin hak atas rumah. Hak konstitusi bertempat tinggal alias perumahan rakyat (PR) bunyi dalam isi konstitusi dengan pasal tersendiri, pun demikian fasilitas pelayanan umum yang layak a.k.a pekerjaan umum (PU). Ikhwal PU dan PR bukan dua hal tak sepanan. Equality before constitution!
Walau institusi sepadan, awam mengetahui urusan PR masih ketinggalan. Kelembagaan (K)-nya dan Portopolio (P)-nya acap digeser, diubah, digabung, dan karenanya tidak stabil dari lini masa kabinet ke kabinet. Tak seperti bidang-cum-urusan kesehatan dan pendidikan yang K&P-nya stabil. Terlebih K&P untuk Pekerjaan Umum, sangat stabil. Wajar jika sang “ayah” Kementerian PKP kini bertumpuk jamak harapan. Juga, sekalian daftar lungsuran warisan soal-soal krusial, tidak hanya angka defisit perumahan (backlog) yang dijawab dengan subsidi pemerintah melalui pembiayaan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yang dibaur dengan pembiayaan perbankan sebagai skim KPR FLPP yang dinikmati MBR, bukan pengembang.
Namun kucuran debitnya kecil. Tak cukup memenuhi kebutuhan statistik backlog dan pertambahan keluarga baru. Itu bagaikan tamsilan mengisi bak air yang tak penuh-penuh. Wajar apabila dikuatirkan FLPP tak sanggup menjadi kebijakan tunggal pamungkas mengatasi backlog. Kontribusi pengembang yang nyata kerja di garda terdepan membangun fisik perumahan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Tanah: Biaya, Biaya, Biaya!
Dalam geneologi pembangunan perumahan baik subsidi maupun komersial bahkan perumahan komunitas pun perumahan sosial, faktor tanah paling dominan. Bahwa benar 100 persen penyediaan tanah menjadi faktor kunci mendaratkan pembangunan perumahan hingga kini! Itu dalil yang tak goyah.
Untuk satu soal ini saja, yakni lungsuran beban sistemik atas kesenjangan penyediaan tanah untuk perumahan MBR, sungguh cukup berat. Bahkan, tanah itu soal paling besar nilai harganya dan ongkos biayanya mengatasi kerumitannya. Bagi pengembang perumahan MBR sekalipun, perihal pengadaan alias akuisisi tanah paling rumit dan biaya tinggi. Biaya tinggi=bayaran tinggi.
Penjangkauan, penelusuran data, pengadaan, pematangan, pengukuran, ploting, audit legalitas alas hak, pendaftaran, peralihan, pengelolaan pun penjagaan fisik persil tanah sampai menjadi siteplan sama dengan tiga kata ini: biaya, biaya, biaya. Tak cuma mencarikan biaya, aduhmak, membayarkan biaya pun ada biayanya. Yang ujung-ujungnya dibebankan kepada kocek rakyat-MBR ataupun konsumen akhir (end user).
Belum lagi, problem struktural yang menasional kesenjangan penyediaan tanah itu soal yang berlanjut dan berlarut. Sementara laju kemahalan harga tanah yang sulit dibendung, bung!
Alhasil, logis dan alamiah jika pengembang menyiasatinya dengan kolaborasi, kolaborasi, kolaborasi, pun mengusahakan land management dalam penguasaan tanah skala besar.
Kawanku. Tak perlu saling tunjuk pun bantah membantah apa musabab kausalnya. Mengatasi kelangkaan-cum-kemahalan tanah perlu hadirnya negara cq pemerintah dan pemerintah daerah (Pemda) dengan cara mengefektifkan kuasa negara dan wewenang pemerintah dan Pemda.
Perumahan MBR yang layak dan terjangkau perlu kebijakan adil pemerintah yang kuat-berwibawa menegakkan good governance. Jika segenap pemerintah bersepaham menggunakan kebijakan PSN (program strategis nasional, bukan proyek strategis nasional), derap program tiga juta rumah maupun penyediaan tanah seperti laju kencang kereta cepat yang melesat dan takkan sanggup dihentikan.
Tersebab sudah melambung menjadi beleid PSN, maka sahih PSN tiga juta rumah wajib disokong semua eksponen dalam berbangsa dan bernegara. PSN itu analog dengan misi konstitusional membuat rakyat tersenyum atas hunian layak yang kudu melaju bak kereta cepat yang menyingkirkan apapun obyek yang menghalang jalur lewat dan jadwal ketat “kereta” negara.
Apalagi, pemenuhan hunian tempat tinggal itu seperti halnya hak atas makan bergizi ialah hak dasar yang wajib dipenuhi negara, karena itu menjadi misi yang memuliakan rakyat lepas merdeka dari simpul jeratan kemiskinan perumahan.
Subsidi Produktif
Tersebab itu, semua pihak kudu bekerja ekstra, derapnya harus tegap-besar. Wibawa PSN itu ya….melajunya terobosan yang luar biasa (extraordinary), tak bisa ordinary hanya biasa-biasa saja. Persis seperti deskripsi Thomas Hobbes: Bellum Omnium Contra Omnes (semua lawan semua). Ringkasnya sebut saja tekat membangun tiga juta rumah rakyat itu vibes gotong royong semua untuk semua.
Maka, perumahan MBR yang layak mengharuskan penyediaan tanah yang terjangkau: Affordable Housing Need Affordable Land, dengan kuasa dan otoritas negara berwibawa. Ini hal yang menarik jantung-hati saya, ketika anggota Satuan Tugas (Satgas) Perumahan Rakyat Bonny Z. Minang dalam podcast Koridor TV mengubak konsep terobosan subsidi produktif dibalik narasi rumah “gratis” tipe 36 luas tanah 70 meter persegi saja yang cicilannya Rp600 ribu per bulan per MBR dengan tenor 25 tahun yang dibiayai dari fiskal negara: APBN.
Walau berhasil memantik atensi namun belum mengulas skala tuntas seluk beluk subsidi produktif itu sampai “Z”, Pak Bonny Z Minang meyakini subsidi produktif bakal menyumbang tumbuhnya 1,8 persen ekonomi desa. Dananya dari benah-benah transformasi tata kelola subsidi migas. Akan power full jika menyentuh re-tata kelola migas sampai ke hulu-hilirnya, itu butir diskusi saya dengan Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute, Jumat kemarin. Akankah itu menjadi debut ‘public-housingnomic’ Prabowo Subianto? Namun, spill itu seakan menegaskan vibes APBN kuat melekat fungsi sosial. Nantikan ulasan soal ini di lain kesempatan.
Selain sempit fiskal, langkanya tanah masih warisan krusial. Tepat, tatkala dokumen politik negara mendalilkan asas tanah bukan barang komersial karena ontologi tanah melekat fungsi sosial. Bagi Indonesia yang pernah menderita dijajah kolonial pemburu tanah nusantara, ontologi tanah yang seperti itu hal idiologis yang patut dan adil, yang juga insaniawi dan Indonesiawi.
Dalam skenario berkonstitusi dan bernegara, tanah ada dan berada dalam wewenang Hak Menguasai Negara (HMN) yang dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat sesuai mandat konstitusi. Dengan cara mengaktivasi norma konstitusi Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 yang mengonkritkan “tanah untuk perumahan rakyat”. Itulah titik berangkat yang sahih membereskan penundaan berlarut kelangkaan tanah untuk tiga juta rumah.
In contras, soal penyediaan tanah ini paling krusial dari masa ke masa terutama bagi perumahan rakyat subsider perumahan yang layak, terjangkau dan berkelanjutan bagi MBR dan miskin a.k.a prasejahtera. Walau permukaan tanah tidak dibuat lagi kecuali tanah timbul juncto reklamasi, tanah untuk perumahan rakyat bisa dibuat. Bagi orang Belanda, “God created the earth, but Dutch created the Netherlands”. Apa artinya fungsi sosial tanah dan asas HMN yang belum bisa membuat rakyat Indonesia tersenyum?
Selagi dominansi hunian tempat tinggal masih bertumpu di atas tanah permukaan bumi, belum menggantung di negeri awan ataupun mengapung di permukaan perairan-cum-lautan, maka penguasaan-penyediaan tanah adalah kunci kemenangan, itu pelajaran sejarah dari masa ke masa.
Membereskan urusan penyediaan tanah berarti membereskan separoh “jiwa-raga” agenda menghidupkan asa pembangunan perumahan rakyat kelompok kurang berkemampuan (low income group), dan bahkan memenangkan pembangunan perkotaan. Tak terbantahkan, de facto adanya penguasaan tanah dalam skala besar, harga tanah mahal dan tidak efisien, pun telah terbawa jauh masuk ke dalam pusaran mekanisme pasar bebas.
Mengubak perihal tanah, tidak bisa lepas dari sumber utama ialah: Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Merujuk UUPA tegas mengatur HMN yang memberi wewenang mengatur (regulate; bestemming), dan menyelanggarakan (execution). Mengatur ihwal peruntukan/penggunaan (use), persediaan (reservation), pemeliharaan (maintenance), hubungan hukum orang dengan tanah, perbuatan hukum mengenai tanah.
Dari ketentuan Pasal 14 ayat (1) UUPA, terdapat perintah membuat rencana umum persediaan, peruntukan, dan penggunaan tanah. Dengan 5 (lima) jenis peruntukan, yaitu: (1) keperluan negara, (2) keperluan peribatan, (3) keperluan pusat-pusat kehidupan masyarakat, sosial, kebudayaan, dan lain-lain kesejahteraan, (4) keperluan memperkembangkan produksi pertanian, peternakan, dan perikanan dan yang sejalan itu, (5) keperluan memperkembangkan industri, transmigrasi dan pertambangan. Ironisnya, dalam UUPA tidak tertera peruntukan perumahan rakyat.
Padahal, konstitusi menjamin hak bertempat tinggal yang diterjemahkan sebagai perumahan rakyat dengan Pasal 28H ayat (1) UUD 1945. Tak banyak negara hukum demokratis yang memasukkan hak konstitusi bertempat tinggal ke dalam konstituti tertulis (written constitution). Walaupun, realitas pemenuhan hak atas hunian masih rapuh dalam kerangkan negara kesejahteraan. Pakar konstitusi menyebut soal hak atas hunian itu pilar goyah negara kesejahteraan (wobbly pillar of the welfare state).
Oleh karena itu, beralasan jika harmonisasi norma dengan menambahkan makna dan menafsirkan norma Pasal 14 ayat (1) UUPA yang hanya menyebut “keperluan negara” sahih dimaknai termasuk untuk keperluan perumahan rakyat yang merupakan tanggung jawab negara.
Menurut pernyataan Menteri ATR/ BPN akan menyiapkan 79.925 hektar tanah yang terindikasi terlantar untuk perumahan dan permukiman dalam rangka mendukung program tiga juta rumah. Tersiar pula kabar dari media, Wakil Menteri PKP Fahri Hamzah menyebut bakal membentuk Badan Layanan Umum (BLU) Bank Tanah Perumahan.
Padahal, dalam jejak perjalanan bangsa ini sebelumnya sudah ada PP Nomor 64 Tahun 2021 tentang Bank Tanah. Walau menggunakan diksi bank, tak ada kaitannya dengan Bank Indonesia ataupun terobosan Bank Emas. Badan Bank Tanah ditugaskan sebagai pengelola tanah (land manager). Akankah 79.925 hektar tanah terlantar itu ridho hendak ditata-kelolakan kepada Badan Bank Tanah? Relasi dengan Pemerintah Pusat cq Kementerian ATR/ BPN ini perlu dipastikan dalam ekosistem PKP untuk suksesnya PSN tiga juta rumah, termasuk dengan Pemeruntah Daerah (Pemda).
Kolaborasi, Walau Rumit
Menurut ketentuan PP 64/2021, Badan Bank Tanah melakukan pengembangan tanah secara limitatif untuk: (1) perumahan dan kawasan permukiman; (2) peremajaan kota; (3) pengembangan kawasan terpadu; (4) Konsolidasi lahan; (5) Pembangunan infrastruktur; (6) Pembangunan sarana dan prasarana lain; (7) Pematangan tanah untuk mempersiapkan tanah bagi tata kelola usaha bank Tanah; (8) Proyek strategis nasional.
Namun dalam aturan berikutnya Pasal 11 ayat (2) PP 64/2021 yang menguraikan apa saja bentuk pengembangan tanah yang hanya berupa: (a) Pembangunan sarana dan prasarana infrastruktur kawasan industri; (b) Kawasan pariwisata; (c) Pertanian; (d) Perkebunan; (e) Kawasan ekonomi khusus; (f) Kawasan ekonomi lainnya, dan (g) Bentuk pembangunan lainnya yang mendukung kegiatan bank tanah.
Periksalah dengan cara seksama. Dalam uraian tersebut sama sekali tidak ada bentuk turunan pengembangan tanah untuk perumahan dan kawasan permukiman. Pasal 11 ayat (2) PP 64/2021 menjadi norma yang mengawang-awang dalam melaksanakan pengembangan tanah untuk perumahan rakyat. Menjadi norma yang tidak bisa ditegakkan (unenforcable of the the law) atau hukum yang tidak efektif (uneffectiveness of the law).
Untung saja masih ada pasal ikhwal kerjasama antara Badan Bank Tanah dengan Pemda yang terselip dalam ketentuan Pasal 11 ayat (3) PP 64/2021. Sehingga secara hukum pengembangan tanah untuk pembangunan pada Pasal 11 ayat (2) masih bisa diaktivasi dan dihidupkan, lagi. Nalar hukum saya sontak menyala. Orat-oret skema hukum tersusun. Menjadi legal opinion yang merekomendasikan kolaborasi Badan Bank Tanah dengan Pemda mengatasi kelangkaaan tanah-yang separoh “jiwa-raga” postur problematika perumahan rakyat.
Dengan pintu masuk kolaborasi Badan Bank Tanah dengan Pemda, aturan yang mengawang-awang bisa dibumikan. Terlebih lagi segenap penerima manfaat perumahan rakyat adalah rakyat warga daerah dan kewajiban Pemda atas urusan konkuren pelayanan dasar atas perumahan rakyat, sehingga otentik sebagai urusan Pemda. Sebab itu, menihilkan Pemda dalam urusan konkuren perumahan MBR, sungguh terlalu!
Yth. Bapak Menteri dan Wakil Menteri PKP. Izinkan patik mendorong disegerakan skema konkrit kolaborasi premium antara Badan Bank Tanah dengan Pemerintah dan Pemda. Pemda sendiri pun segenap BUMD-nya punya daftar inventaris sediaan tanah. Belum termasuk kewajiban yang melekat pada swasta tatkala diberikan pembebasan lahan, peralihan prasarana, sarana dan utilitas (PSU), kompensasi atas penggunaan ruang di atas tanah yang masih belum direalisasikan. Karena itu, tatkala Kementerian PKP menyentuh penataan kawasan kumuh via perbaikan rumah di Kota Jakarta, patut bekerjasama dengan Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Jakarta. Pun, demikian kebijakan Transit Oriented Development (TOD) stasiun di Jakarta, demikian pula kota-kota besar yang terhubung transportasi massal di bawah pembinaan Kereta Api Indonesia, walau penting diperhatikan juga aspek legalitas dan pengakuan atas hak-hak lama yang juga legal.
Kawan, pada titik inilah postulat opini ini berkehendak atas transformasi tata kelola-cum-ekosistem penyediaan tanah melalui harmonisasi-kolaborasi Badan Bank Tanah dengan Menteri Dalam Negeri yang pembina teknis Pemda.
Yth. Kepala Daerah, usah kuatir mengenai urusan perumahan MBR di daerah, sebab bidang perumahan rakyat dan kawasan permukiman absah merupakan urusan konkuren wajib pelayanan dasar sebagaimana Pasal 12 ayat (1) Huruf d UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah (UU Pemda). Ada arsiran dan titik taut yang erat antara PSN tiga juta rumah dengan mandatory Pemda menyelenggarakan urusan konkuren perumahan rakyat dan kawasan permukiman.
Tidak setop sampai di situ, sahih jika Menteri PKP sebagai penjuru PSN tiga juta rumah mendesakkan haluan kebijakan Bank Tanah yang menyiapkan dokumen Rencana Induk pengelolaan tanah. Plus mematok kebijakan prioritas program tiga juta rumah untuk MBR dalam pengembangan tanah. Kelop dengan regulasi UU Pemda yang menentukan alokasi belanja daerah diprioritaskan untuk urusan konkuren wajib yang terkait pelayanan dasar (Pasal 298 ayat 1 UU Pemda).
Mengintegrasikan lingkup tugas dan wewenang Badan Bank Tanah dengan Pemda dalam penyediaan-pengelolaan tanah untuk perumahan rakyat. Dengan beleid PSN, program tiga juta rumah mustinya tanpa hambatan regulasi. Jika Menteri ATR/ BPN akan menyiapkan 79.925 hektar tanah untuk tiga juta rumah, patut ditanyakan berapa luas dan dari mana asal tanah yang dikelola institusi khusus (sui generis) Land Manager Badan Bank Tanah bergegas? Mengapa tidak bergeliat mengakuisisi tanah dari partisipasi masyarakat pun penguasaan legal tanah milik perseorangan, yang saya ketahui masih ada?
Hallo Bank Tanah, ini ada satu pertanyaan kawan-kawan. Apa debut extra ordinary yang tidak biasa-biasa kebijakan Affordable Land for Affordable Housing yang tuan-tuan rancangkan? Kiranya, alokasi 73,04 hektar tanah untuk PSN tiga juta rumah dari bagian 33.116 hektar aset Badan Bank Tanah hanya setara 0,0022 bagian saja. Jauh dari prioritas. Misalnya, diwartakan lahan di Purwakarta seluas 19 hektar untuk kawasan industri, hanya 20 persem bisa untuk perumahan MBR. Jika begitu, sebenarnya sama saja beleid ordinary kawasan industri harus menyediakan perumahan pekerjanya. Seperti dulu Pertamina mampu membangun Puraka (Perumahan Karyawan) di Pangkalan Berandan, negeri melayu Langkat (Sumatera Utara). Puraka itu seperti halnya beras yang kebutuhan pokok dan hak dasar.
Kawan, saya bersaksi dan menyaksikan, berkah minyak mentah sanggup membangun negeri embodied perumahan karyawan yang layak huni. Info dan data yang diwartakan dari pertemuan Menteri PKP dengan Badan Bank Tanah (21/03/2025) menguak fakta profil kekuatan peran Badan Bank Tanah yang jauh dari angka signifikan untuk derap tegap belied konstitusional PSN. Apakah Badan Bank Tanah perlu perkuatan kelembagaan dan portopolio tambahan? Publik dan segenap eksponen kawan-kawan advokat siap sedia mengadvokasi.
Tidak hendak berhenti hanya menabung banyak aset tanah dan ditugaskan negara untuk elok-elok mengelolanya. Tugas mulia dan wewenang mentereng Badan Bank Tanah itu baru sepadan jika signifikan dalam neraca aset tanah dan prioritaskan porsi penyediaan tanah untuk PSN tiga juta rumah. Juga, berhasil mengendalikan laju kemahalan harga tanah. Ayo jadikan Badan Bank Tanah yang “kaya” aset tanah untuk berperan dalam tugas Land Manager untuk kepentingan pembangunan; dan berhasil mengendalikan derjat kemahalan tanah dengan dedikasi kuasa negara.
Hemat saya, perkakas sui generis itu kudu diperkuat agar tangguh memenangkan “perang” melawan kemiskinan perumahan; dalam vibes adagium bellum omnium contra omnes. Tangguhnya Badan Bank Tanah untuk PSN tiga juta rumah, maka masihkah perlu Kementerian PKP melaju membentuk BLU bank tanah khusus untuk rumah?
Bellum omnium, demi sukses mandatori konstitusi perumahan tidak lagi pilar goyah negara kesejahteraan. Itu ikhtiar agar membuat rakyat tersenyum, seperti vibes pidato pelantikan Presiden Prabowo. Dari efek tiga juta rumah, jadikan itu kabar baik Indonesia cerah.