Bank Indonesia (BI) kembali menaikkan suku bunga acuan atau BI Rate dalam waktu relatif singkat hingga saat ini menjadi 5,75 persen. Hal ini menunjukkan kalua BI lebih mengutamakan stabilitas makroekonomi, khususnya menjaga stabilitas nilai tukar rupiah dan mengantisipasi tekanan inflasi yang berpotensi meningkat, termasuk akibat kenaikan harga energi atau BBM.
Apa dampak kenaikan BI Rate untuk sektor properti khususnya terhadap KPR? Dari perspektif sektor properti, kenaikan suku bunga tentu bukan kabar yang ideal karena akan meningkatkan biaya pendanaan baik bagi pengembang maupun konsumen.
Namun demikian, kenaikan hingga saat ini menjadi 5,75 persen masih relatif moderat dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental pasar properti maupun mengganggu ekosistem investasi properti secara signifikan.
Hal yang perlu dicermati justru bukan kenaikan BI Rate itu sendiri, melainkan kombinasi
berbagai faktor yang terjadi secara bersamaan seperti kenaikan suku bunga, kenaikan
biaya hidup, harga energi, dan potensi pelemahan daya beli masyarakat.
Dalam kondisi pasar properti yang masih berada dalam fase pemulihan, kombinasi faktor-faktor tersebut berpotensi memberikan tekanan yang lebih besar dibandingkan kenaikan suku bunga semata. Karena itu kenaikan BI Rate saat ini lebih berpotensi memperlambat akselerasi pasar dibandingkan membalikkan arah pasar menjadi negatif.
Apakah kondisi ini masih aman bagi investasi properti? Untuk saat ini, investasi properti masih relatif aman. Properti tetap merupakan aset riil (real asset) yang memiliki kemampuan menjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang, terutama di tengah ketidakpastian ekonomi dan volatilitas pasar keuangan.
Selain itu fundamental sektor properti Indonesia saat ini relatif lebih sehat dibandingkan
beberapa periode sebelumnya. Tingkat leverage pengembang cenderung lebih terkendali,
pasokan di berbagai segmen lebih rasional, dan sektor perbankan masih memiliki likuiditas
yang cukup baik untuk mendukung pembiayaan properti.
Meski demikian, kenaikan suku bunga tetap meningkatkan opportunity cost investasi.
Ketika instrumen seperti deposito atau obligasi menawarkan imbal hasil yang lebih menarik
dengan risiko yang relatif lebih rendah, sebagian investor akan menjadi lebih selektif dan
cenderung menunda investasi properti yang bersifat spekulatif.
Oleh karena itu, pasar properti tahun ini kemungkinan akan lebih banyak ditopang oleh
kebutuhan riil (end-user demand) dibandingkan pembelian yang didorong motif investasi
jangka pendek.
Bagaimana proyeksi pasar properti sepanjang tahun ini? Prospek pasar properti masih positif, namun pertumbuhannya diperkirakan lebih moderat. Pasar akan bergerak semakin selektif. Produk yang sesuai kebutuhan pasar, memiliki harga yang terjangkau, lokasi yang baik, dan didukung skema pembayaran yang fleksibel masih akan mencatatkan kinerja yang cukup baik.
Namun perlu diingat bahwa pemulihan pasar properti Indonesia belum sepenuhnya kuat.
Faktor yang akan menjadi penentu utama bukan lagi sekadar tingkat suku bunga melainkan
daya beli masyarakat dan keterjangkauan perumahan (housing affordability).
Dalam beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah di berbagai wilayah tumbuh lebih
cepat dibandingkan kenaikan pendapatan masyarakat. Akibatnya, ruang masyarakat untuk
menyerap tambahan beban cicilan menjadi semakin terbatas.
Jika kenaikan suku bunga diikuti oleh kenaikan harga BBM dan biaya hidup, maka sebagian
calon pembeli berpotensi menunda keputusan pembelian rumah. Oleh karena itu,
meskipun pasar masih berpotensi tumbuh positif, laju pertumbuhannya kemungkinan lebih
rendah dibandingkan apabila kondisi daya beli masyarakat lebih kuat.
Bagaimana dampaknya terhadap penjualan rumah dan pasar KPR? Dampak yang paling langsung akan dirasakan pada pasar hunian yang mengandalkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Secara teori, kenaikan BI Rate akan meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund)
yang pada akhirnya dapat mendorong penyesuaian suku bunga kredit, termasuk KPR.
Ketika bunga KPR meningkat, kemampuan membeli rumah akan sedikit berkurang karena
cicilan bulanan menjadi lebih tinggi.
Namun, perlu dipahami bahwa kenaikan BI Rate tidak otomatis diteruskan secara penuh ke
bunga KPR. Perbankan biasanya mempertimbangkan berbagai faktor seperti kondisi
likuiditas, persaingan pasar, strategi bisnis, dan target pertumbuhan kredit sebelum
melakukan penyesuaian suku bunga.
Secara historis, kenaikan BI Rate juga tidak selalu diteruskan satu banding satu ke bunga
KPR. Karena itu, dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibanding
persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik. Risiko terbesar bagi pasar properti sebenarnya bukan kenaikan bunga itu sendiri melainkan apabila kenaikan bunga terjadi bersamaan dengan melemahnya daya beli masyarakat.
Siapa yang paling terdampak? Kenaikan BI Rate akan memengaruhi baik calon pembeli rumah maupun debitur yang sudah memiliki KPR, meskipun dengan tingkat dampak yang berbeda. Kelompok yang paling cepat merasakan dampak adalah calon pembeli rumah yang sedang mempertimbangkan mengambil KPR baru. Mereka biasanya akan melakukan perhitungan ulang terhadap kemampuan keuangan dan sebagian memilih mengambil sikap wait and see.
Sementara itu, bagi debitur yang sedang mencicil rumah dampaknya bergantung pada
jenis KPR yang dimiliki. Debitur yang masih berada dalam masa bunga tetap (fixed rate)
umumnya belum merasakan perubahan cicilan.
Sebaliknya, debitur yang sudah memasuki periode bunga mengambang (floating rate) berpotensi mengalami penyesuaian cicilan apabila bank menaikkan bunga kredit.Secara psikologis, calon pembeli cenderung lebih sensitif dibanding debitur existing karena mereka belum memiliki komitmen pembelian dan lebih mudah menunda transaksi.
Oleh:
Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia